金融资讯这样还房贷能省几十万银行却不会告诉你!

这样还房贷能省几十万银行却不会告诉你!

来源:金融资讯 2019-10-15 17:29:09浏览:3
贷款 贷款利率 公积金
房子是一个人的人生大事,对有些人来说有关于房子的任何事儿都能够称为大事,值得我们深入分析。选房子、看房子、买房子自不必说,怎样还贷同样是大有讲究的!今

  房子是一个人的人生大事,对有些人来说有关于房子的任何事儿都能够称为大事,值得我们深入分析。选房子、看房子、买房子自不必说,怎样还贷同样是大有讲究的!今儿麦芒钱包小编就和大伙探讨下各种各样贷款和贷款还款方式,看怎样能帮你省下一大笔钱!

  购房贷款的几种模式

  目前购房贷款有三种方式:商业贷款、公积金贷款、组合型贷款。无论哪种贷款,其贷款还款方式都只有两种:等额本金还款和等额本金还款。下面让我们来看看这两种贷款还款方式到底啥意思。

  等额本金还款:把贷款的本金总额与贷款利息总额相加,然后平均分摊到还贷期限的每个月中。还贷人每个月归还银行的额度固定不变,但每个月额度中的本金比例逐月增长、贷款利息比例逐月下降。

  等额本金还款:将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的贷款利息。这个贷款还款方式早期支付的本金和贷款利息较多,还贷负担逐月下降。

  光看这样的定义是不是觉得有点难懂?让我们就来个具体的案例比较一下吧~~(由于组合型贷款的程序和情况相对复杂,这里就先不详述了,重点比较商业贷款和公积金贷款。)

  假设一套房子的价格是200万,现在需要贷款120万,贷款期限为30年。让我们来算算每种贷款方式在30年到期时要还的本息各需要多少钱。

  首先是商业贷款的两种贷款还款方式:

  1)商业贷款,贷款还款方式选用等额本金还款:如下图所示这个贷款还款方式30年下来,贷款利息达到1092739.43元,约为109.3万元。

  2)商业贷款,贷款还款方式选用等额本金还款:如下图所示,这个贷款还款方式30年下来,贷款的贷款利息为884450元,接近88.5万元。

  下面让我们再来看看,在用公积金贷款的情况下,两种贷款还款方式的差别:

  1)公积金贷款,贷款还款方式为等额本金还款:如图所示这个贷款还款方式30年下来,贷款利息为680091.3元,约为68万元;

  2)公积金贷款,贷款还款方式为等额本金还款:如图所示这个贷款还款方式30年下来,贷款利息为586625元,约为58.7万元。

  经过4次计算可以看出,贷款利息最高的是商业贷款,采用等额本息还款方式,30年产生的贷款利息为109.3万元;利息最低的是公积金贷款,采用等额本金还款方式,30年产生的贷款利息仅为58.7万元。两者相差了50.6万元!

  所以我们可以得出如下3个结论:

  1)公积金贷款比商业贷款便宜,因为公积金贷款的利率低;

  2)等额本金还款方式比等额本息还款方式更划算;

  3)采用等额本金方式还款,购房者的还款负担会逐渐变小。

  因此在贷款买房时,如果条件允许,尽量选择使用公积金贷款,采用等额本金的还款方式。但是由于公积金贷款所需周期长,手续繁琐,而且每个城市公积金贷款额度不同,所以银行一般建议购房者采用商业贷款的方式,在购房之后,再把公积金取出来还房贷。

  另外,银行在放贷给购房者的时候,并不会主动告诉购房者哪种还款方式更为省钱,银行一般默认是让购房者采用等额本息的还款方式。按照上面的计算,在商业贷款的情况下,等额本金还款是更划算的,等额本息产生的利息要比等额本金产生的利息高出近21万元。有些银行在放贷的时候,还会根据情况对贷款利率进行有条件的打折优惠,所以在贷款买房时一定要向银行咨询清楚。要不然自己会给银行多打几年工!

  而对于部分收入不高的购房者来说,最好的状态就是先采用等额本息的还款方式,过了一段时间就变更为等额本金的还款方式。这样既能度过等额本金一开始的高额还款,还能省下一部分利息。至于什么时候变更比较合适,要根据自己的家庭经济情况而定。

  干货时间!如果你是购房者,该如何选择贷款方式?

  巧用公积金

  众所周知,公积金贷款利率低于商业贷款,同样条件下,使用公积金贷款要支付的利息更少。所以在购房时,尽量选择能够办理公积金贷款的楼盘,特别是二手房贷款限制较多,购房者选房时要格外注意房屋条件和房龄。

  当需要贷款的金额较高,而公积金贷款额度不够的情况下,尽量选择组合贷款,其中公积金贷款要尽可能的多一些,以节省更多的利息。

  另外,公积金和组合贷款能够大额冲抵,即将个人公积金账户内的余额一次性冲抵到贷款总额里。例如,需贷款50万,公积金账户内有15万元余额,一次性冲抵后只需还贷35万元。此种还贷形式无需支付违约金。

  在申请购房组合贷款时,应当兼顾到这两方面:一方面,尽量最大限度使用公积金贷款,并延长贷款年限,在享受低利率好处的同时,最大程度地降低每月公积金的还款额;另一方面,最大程度地缩短商业贷款年限,在保证家庭日常开销和生活质量的前提下,尽可能提高每月商业贷款的还款额。

  仔细选择贷款银行

  为争取客户,各家银行推出了不同的利率折扣。但需要注意的是,现在许多银行享受贷款优惠都设有门槛,比如需要购买该行的理财产品、首付必须达到几成等,同时银行有合作的楼盘和中介公司,而开发商和中介推荐的楼盘并不是最优惠的。

  这就需要购房者多咨询多对比,尽量选择优惠最大的银行进行贷款。

  如果你已做了房奴,该如何选择还款方式?

  为房贷寻新欢

  很多人在买房还贷时都希望银行能给出贷款优惠,但如果你目前所在的银行不能给你理想的房贷利率优惠,你完全可以尝试办理房贷转按揭,去寻找更实惠的银行。

  什么是房贷转按揭?

  房贷转按揭是指已经在A银行办理了住房按揭贷款的借款人,可以直接将在A银行办理的按揭转到B银行,以便享受到更优惠的利率。

  按月调息

  如果你已经选择了固定利率还贷,不妨赶紧转成浮动的按月调息的还款方式。不过,需要提醒大家的是,由“固定”改为“浮动”是需要支付违约金的,所以在下决定之前,仔细咨询银行相关费率的问题,以免出现得不偿失的情况。

  双周供更省利息

  什么是双周供?双周供是指个人按揭贷款由传统的每月还款一次,改为每两周还款一次,每次还款额为原来月供的一半。

  “双周供”的每个月还款额其实和月供相同,但由于“双周供”缩短了还款周期,较高频率的还款可以加速减少贷款的本金。这也就是说,双周供在整个还款期内所归还的贷款利息,是远远小于按月还款时归还的贷款利息。这不仅缩短了还款周期,也节省了贷款的总支出。

  做好省钱规划提前还贷

  贷款时间越长,所需支付利息就越高。银行收取利息主要按照贷款金额占银行的时间成本来计算的,缩短贷款期限可以有效减少利息,

  提前还款要把账算清楚,如果还贷年限已超过一半,月还款额中本金大于利息,是否提前还款影响不大。选择了等额本金还款法,房贷还了不到三分之一,等额本息还款法房贷还了不到二分之一,在不影响家庭生活质量的前提下,可以考虑提前还贷。

  等额本息还是本金各有千秋

  从贷款利息视角看来,等额本息还款确实比等额本金还款的费用更少,但等额本息还款的早期还贷压力要显然高过等额本金还款。假如你是高薪者,提议选用等额本金还款法,虽然这个贷款还款方式早期资金压力较大,但能够减少今后压力,越往后还贷越轻松;假如你收入一般,提议选用等额本息还款法,每个月额度中的本金比例逐月增长、贷款利息比例逐月下降,你只需每个月归还银行固定额度就可以了。

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